Le non-respect des règles d'urbanisme n'empêche pas la prescription acquisitive

Le non-respect de règles d'urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l'absence d'actes de possession illicites pour être contraires à l'ordre public ou aux bonnes mœurs, à ce que le possesseur du terrain d'assiette en acquiert la propriété par prescription.

La Cour d’appel de Basse-Terre a reconnu la prescription acquisitive au profit d'un agriculteur qui a cultivé sur la parcelle litigieuse puis fait construire deux maisons d'habitation qu'il a occupé avec ses enfants. Considérant qu'il justifiait d'actes de possession du terrain agricole depuis plus de 30 ans et lui reconnaissant qu'il s'était comporté comme propriétaire exclusif du fonds, les juges ont écarté l'argumentation soulevée par les héritiers du défunt titré.

Il opposaient que les terrains restaient à caractère agricole et qu'à défaut de déclassement préalable du terrain, les maisons avaient été irrégulièrement édifiées au regard des règles d'urbanisme. Par ce biais, ce sont les critères de la possession utile qui étaient contestés (car pour usucaper il faut une possession continue, paisible, publique et non-équivoque).

Le pourvoi en cassation soulevé par les héritiers du défunt a été rejeté en considérant que : 

"Le non-respect de règles d'urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l'absence d'actes de possession illicites pour être contraires à l'ordre public ou aux bonnes moeurs, à ce que le possesseur du terrain d'assiette en acquiert la propriété par prescription"

La Cour de cassation approuve ainsi les juges du fond qui, sans retenir une possession résultant d'actes illicites, ont constaté que l'absence de déclassement préalable du terrain agricole était sans incidence sur l'acquisition de propriété par prescription.

Autre apport de l'arrêt, il rappelle s'agissant de la prescription acquisitive qu'elle ne court pas contre un mineur non émancipé et précise qu'en l'absence d'indivisibilité résultant de l'état d'indivision de l'immeuble dépendant d'une succession, cette suspension ne joue qu'à l'égard du mineur et ne profite pas aux autres coïndivisaires majeurs.

Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.409, FS-B

Cour d'appel, Basse-Terre, 1re chambre civile, 31 Mars 2021 – n° 19/01120

Céline THAÏ THONG